产业地产忽悠政府的五个美丽故事

发表于 讨论求助 2019-12-04 20:49:30

朗诗乐府

作者 | 戴耀邦

作者 | 产业中国研习社特约观察员

阅读 | 本文1600字,阅读约需5分钟

“一条好嗓子,四把好椅子,一段惨故事。”崔永元老师评价某娱乐综艺节目可谓精辟。

不仅娱乐圈,每个行当,都在讲故事,描绘一个美好的愿景。产业地产是一个现实荒芜,未来耀眼的行业,也是一个说服与反说服的行业,这里洋溢着信念、情怀,也可能是着荒诞和谎言。

老戴在之前的文章《搭建政府关系——尽享产业地产盛宴的先决条件》,特别指出,做产业地产,首要搞定的是政府,有了政府的支持,这是园区盈利的关键,甚至是前提。而做政府关系已不能简单像前些年那样,通过跟某个领导建立私交,就可以通行天下的时代。 要想获得好的政策,还需要向政府讲故事,故事讲好了,土地零地价、三免两减半、土地平整,固投返还、土地分割转让、厂房分层售卖,等等这些都不是问题。搞定这些,之后的园区招商运营衔接顺利,那就坐收渔利,地方政府获得税收、GDP、就业。这是一个皆大欢喜的结果,就成为了我们大家耳熟能详的经典案例。而如果衔接不好,那故事就成为了美丽的谎言,当前全国各地大大小小烂尾的园区数不胜数,就是这样诞生的。

今天,老戴就梳理一些说给政府听的经典故事,同行列位不要对号入座,只宜三省吾身。

01

模式复制

如果有人告诉你,他能够复制硅谷、以色列,能够复制大连软件园、苏州工业园、张江高新区、北京中关村。

产业地产的异地复制是个美好愿景,天时地利人和都变了,产业的形势和土壤也都变了,想重复过去那个经典的成功无异于再造经典。过去的经验可以借鉴,但成功能否复制,只有天知道!

这样的案例比比皆是,橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳,历来如此,非人力所能强。

02

集团优势

这一条适用于那些大型央企和多元化实业控股集团。它们动辄以雄厚的集团资源作为说辞,来展示它们做产业地产的健硕肌肉。但实际上,我们看到成功的产业地产商,大多都是一穷二白做起来的,没有甚么可以依仗的兄弟姐妹,而所谓的大型集团,在产业地产铩羽而归的倒是大有人在。所以我们现在看到的中集产城、海尔集团、联想集团,所谓天花乱坠的集团化优势,都是一纸空文,一地鸡毛。

产业有产业的逻辑,企业有企业的逻辑,集团可能是有很强的产业和金融资源,但这不是强买强卖,亲兄弟明算账,企业内部也要讲政治的,大家都是要考核,要赚钱的,为什么要跟着你转,为你埋单?最后你赚得盆满钵满,我们大家去喝西北风,在市场化的环境下没有这种道理,即便是行政指派的央企内部也同样行不通。

03

产城融合

产城融合当然是个美好的理想状态,但现实中,产业地产项目其实没有多少兑现真正的“产城融合”,甚至往往都是割裂开来的。很多园区,包括现在火得不行的特色小镇,那些住宅和商业是为了平衡现金流的,先做住宅商业,商铺,一批投资客过来,产业却迟迟没有过来,政府上当不止一次两次,提起来就火冒三丈。

新园区大多数都是荒郊野岭,老城区人口都已经负增长了,试问产城怎么融合?很多都是矛盾的,需要很长时间来平衡,甚至时间都没有办法解决。

04

产业规划

产业规划是个相当无厘头的词汇,就好像说“文化策划”和“经济计划”一样荒诞。我们可以回忆一下,曾经的中关村、硅谷,如今的深圳创客,都不是规划出来的,它们其实是低概率的“黑天鹅事件”;而产业地产被视为成功案例的苏州工业园、大连软件园、张江园区和固安工业园等,它们也都是符合当时全国乃至全球的产业转移大势所趋应运而生的,产业有自己的发展规律和周期,不是几个天才坐在一起拍脑袋就人为规划出来的。

我们所能做的,仅仅是因势利导罢了。

05

产业孵化

这基本是园区开发商的可研报告中必备选项,但凡有点逼格的园区,都配置有“产业孵化”的功能,以此来说服政府,招来入园企业如“探囊取物”,最终落实时,基本还是“产权换股权”、“对接资本”和“培训辅导”的老三样,园区该空置依然空置。

而产业孵化的前提是,有效控制产业的前后端口,从而有效搭建成果转化平台。目前一些有心气的产业地产商仍然在路上,试图把产业孵化真正坐实。

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