激情后的嵊州楼市……多哥房产评论

发表于 讨论求助 2019-12-11 20:22:52

陈家镇楼盘

多哥房产评论

住房永远是中国老百姓的热门话题,这是由国人的生产生活方式决定,也与中华民族的文化基因密切相关。从元谋人、北京人的山洞居住到河姆渡原始居民的干栏式房屋……杜甫的一句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,体现了古人对房子的美好追求,伟大的先行者孙中山先生也把“居者有其屋”作为毕生的奋斗目标。可以说,从古至今,中国人一直都在为住房奋斗着,无论是农耕时代、工业时代,还是信息化时代,房价的涨跌始终牵引着人们的神经。

那么,在经济快速发展的今天,咱们大嵊州的房价到底怎么样呢?下面,我就从国家政策,省、市、地方行情以及经济、土地、人口等影响房价的一系列重要因素,作一个简要的分析,供大家参考。

一、国家政策动向

经过无数次的房地产调控,中国的房价已经达到了史无前例的高度。7月31日,中央政治局会议对2018年下半年经济工作定下基调:下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。同年8月,住建部约谈五个城市,遏制房价上涨。相比2015年12月中央政治局会议关于房地产治理的表述“稳定房地产市场”,应该说有较大的差别,今年算得上是史上最严厉的表态了,但老百姓更关注的是,这次政府到底能出多少绝招来调控房地产市场,出招有效期又有多长。

二、省内行情反应

土地溢价在下降,有多地核心地块的土地出现了流拍现象,杭州的摇号中签率在八月份有大幅的提高,有些楼盘中签有大量的弃签客户,这都与土地市场的冷遇有一定的关系,杭州主城区一、二手房差价在减小。2017年所拍109宗涉宅用地,在今后将会集中上市,届时杭州市场将有大量可选房源。同时银行对开发商的项目贷款现有较大的限制,房企融资难度加大。再者,降价抛售的业主不断涌现,二手房成交量比前几个月大量缩水,投资房市者较少,大量客户认为现行房价下行趋势较为明显。

三、嵊州楼市现状

从2018年五月份开始,嵊州楼市成交量像脱缰的野马一路狂飚,其中六月份更是史无前例的三千多套(成交均价相比去年涨幅不大),相当于2014年全年的成交量,这个量在县级市场并不多见。这些客源中既有大批的拆迁户,又有近四成的外地投资客,主要是有些地方限购不能投资购房,且省内环杭州半径约150公里的地方,当属嵊州市场价格zui低。这样的“价格洼地”,吸引了一大批“不明真相的吃瓜群众”,不远百里由外地中介公司带来嵊州抢房投资,一般他们会高出嵊州本地人约1000元/㎡的价格买到房子。

嵊州的房价,为什么会从之前的“比新昌高、和柯桥不相上下”的局面,一路走低吸粉无数呢?一般而言,房价上涨或下跌主要有三个因素:①近期看政策,包括国家的和地方的;②中期看土地,已拍土地供应量大小;③远期看人口,该城市人口是增长还是减少。近期之所以有所上涨,是因为国家的棚改政策和货币的宽松政策(现在较严),拆迁导致本地的需求量大量上升,宽松的货币政策产生大量的资金溢出,异地投资者增多。

(一)政策

国家从2012年全面启动棚改政策,嵊州市2014年开始至今累计拆迁6000户左右。累计投入约200亿的棚改资金,(含房票和现金)户均300多万。以平均每户拆迁户购买商品住宅2套计算从2015年房票发放开始至少产生12000套去化能力。目前大部份拆迁户都已下单,大大的促进存量房的去化,从2015年开始成交量每年提高,今年因有外来投资客的介入成交量逞井喷状态,幸好去年供应了大量的土地,不然嵊州的房价也一定出现大幅渡的上涨。

(二)土地供应情况

2017年,绍兴市共成交102宗涉宅土地,出让面积509.3万方(7639亩),同比增长64.15%,可建面积1041万方,同比增长45.63%,成交总价426.8亿元,同比增长153%,楼面均价4097元/㎡,同比增长73.82%,平均溢价率35%。

注:数据来自“好地网”

嵊州的土地供应位列2017年绍兴之zui,超过柯桥和上虞的总和,平均楼面地价又是zui低,这是嵊州价格洼地的重要因素。

截止2018年9月4日,我市共出让8宗涉宅用地,出让面积约368126㎡(552亩),可建面积约77.69万方,可建住房约6000套左右,平均楼面地价约2103元/㎡,比去年稍有上涨。

(三)人口及经济指标

注:2017年嵊州市统计局未能找到官方数据,上表为2016年数据。

从上图可以看出,嵊州的人口在流失,人均GDP又是全市zui低,由此,我们对房价走势有个大概的判断:土地供应不小,人均收入zui少,人口流出较多,“价格洼地”也就水到渠成地挖好了。

最后,我想谈一下近期较为热门的话题——大中城市房租猛涨。有报道称,一些大中城市房价不涨,转而进入房租的大幅度上涨,好像涨价的幽灵总是围绕着房地产不放。个人认为,首先大多数城市的租金与房价之比确实存在着严重的不合理,这其实也是资产泡沫的一种体现,比如杭州一般的住宅,年租金回报率不到2%,且不算空置时间,都不到定期存款的回报率,所以稍涨一点尚属合理。其次,大规模的城中村改造,原来的农房被征收或拆迁,一大批租客被迫释放到商品住宅上来,部分做长租公寓的企业,有可能高价收房囤积房源,导致短期内的供应减少,但长期想涨租金,也是不大可能的。

特约评论员:多哥

2018年9月8日

(本评论仅代表作者个人意见,不代表任何立场)

==============================

发表