这个“城”前景超想象,粤港澳大湾区置业正当时,11城如何选?

发表于 讨论求助 2019-06-04 08:45:03

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来源:京竹山 地产情报站

上周去惠州考察了几个楼盘,一下飞机,就发现惠州机场在扩建,新的航站楼已经封顶,下半年启用。不光是惠州机场,深圳的宝安机场、广州的白云机场,从2018年开始,都进行了大规模改扩建。

2018年,粤港澳大湾区五大机场(广州白云机场、深圳宝安机场、珠海金湾机场、香港机场、澳门机场)旅客吞吐量合计超过2亿人次,货邮吞吐量超过830万吨,运输规模居全球湾区机场群之首。

三大机场同时改扩建,即表明了湾区航空运输业突飞猛进的发展,也从侧面展现了湾区的经济活力。对于这样一片热土,想去置业的朋友该如何选择呢?

01、从哪里来,到哪里去

早在明清之际,珠三角的广州、深圳、香港、东莞、佛山、中山、珠海、江门就已经是一个城市了,那时这个城市叫“广州府”。这些地方地缘相接、人缘相亲、文化一脉、历史渊源深厚。这也是珠三角整合的独特优势。

在当下,领导人讲我们面临着百年未有之大变局。打破内部的区域壁垒,促进生产要素自由流通,更快的发展壮大,自然成为头等重要的战略考量。如果整合只是着眼于“广州府”做文章,出台粤港澳大湾区规划,视野未免过于狭隘。

所以大湾区规划纲要的出台,一定有深层次的外延。首先,是明确珠江东西两岸要协调发展。其次,是明确广州的综合定位高于深圳。非要定个高下,是因为广州很可能要整合湾区资源,成为泛珠三角地区的大哥。既要带动省内粤西、潮汕平原、北部山区的发展,还要辐射带动西南、中南地区。

曾经两广、湖南、江浙三地紧密联系,力挽狂澜,改写了中国近代历史,现在看来依然密不可分,正创造着未来。

以后的担子更是不轻,还要着眼东南亚、南亚的次区域整合。成为落实一带一路战略,海上丝绸之路的重要支撑。粤港澳大湾区地位重要,意义重大,发展前景广阔。

摆在湾区面前的,除了内地,还有南海、还有6亿多人口的东南亚市场,以及更加庞大的南亚次大陆。这是京津冀、长三角都没有的地理红利。未来的湾区之大,超乎想象,应该能够承载更多人的梦想。

所以在大湾区,你可以感受到一种天然的包容性。不管你来自哪里,是发达的京沪、还是偏远的边疆,甚至是歪果仁,只要有一技之长,来了湾区,都很容易成了新广州人、新深圳人、新东莞人。这里展现了真正的开放、包容。

02、湾区11城,你想在哪里扎根

大湾区11城,总面积5.6万平方公里,2018年末总人口已达到7000万。因为地形限制,山地多,平地少。其中最有发展潜力的就是珠江三角洲平原,面积约1万平方公里。

1万平方公里的珠三角平原有多大?和京沪排个序,上海(0.63万平方公里,都是平原)<珠江三角洲平原<北京(1.64万平方公里,平原0.63万平方公里)。

平原面积+水资源,决定区域人口承载上限。北京、上海两城市,平原面积接近,常住人口上限都设定在2300万到2500万之间。珠三角平原面积要大得多,水资源充足,意味着湾区未来的常住人口可以是最多的,这也是一线城市中,广深最好落户的一个原因。

对于顶级城市群,几乎都有良好的区位,较好的资源禀赋,打通了要素流动通道。剩下的就是比拼人口+资金,在市场经济下,这几乎决定了城市发展的上限。

如果我们把大湾区11城的平原部分(1万平方公里的“珠三角”平原)看成一个城市呢?这个想法听起来有点脑洞大开,可是您别忘了,500年前,他们就是一个城(“广州府”)。湾区规划的终极目标,还是要把大湾区整合成一个紧密协作的经济体。

如果我们把广深港澳珠看作“大湾区”的中心城区,佛山、东莞、中山、增城、惠阳区就是“大湾区”的近郊区,江门、肇庆、惠城区就是远郊。和北京(1.6万平方公里)比一比会怎样。

 图片来源于广州楼市

图片来源于房天下

大湾区与北京房价对比,这几个点要看到。

1、很明显大湾区的房价峰值在香港。峰值房价达到了24W+,北京的高点在东西城,海淀、朝阳三环部分,房价在10万+,从人口、产业、资源占有看,北京未来的峰值还会提高,核心区顶豪15W+,中央别墅区均价7W+的独栋。对于京城的真土豪,实在是小意思了,绝对的纯天然无泡沫良心价。

2、峰值以外的中心城区,湾区更便宜。深圳、广州、珠海的均价在6.4W、3.5W、2.4W。海淀、朝阳、石景山、丰台四区的均价在5W-8W。看的出,湾区要便宜一大截。一套140平的3房,在湾区最低500万,在北京不低于700万。对于生活在两地的中产来说,同样的收入,在湾区生活更潇洒。

3、大湾区的近郊更宜居。北京近郊区,大兴、通州、顺义房山均价在2.7W-4.7W,实际上通勤便利的新房,价格多在3.5W-5.5W。湾区的东莞、佛山均价在1.5W-1.8W,接近港深的佛山顺德,东莞塘厦、凤岗,均价在1.8W-2.5W左右。同样供一套90平米的近郊房,湾区月供只要大几千元,北京月供在1.3万到2万,湾区同样轻松的多。

4、湾区远郊节点更扎实。中山、惠阳区、江门在地理位置上甚至比北京的远郊怀柔、密云更接近中心城区。我们降一级直接对比环京燕郊,目前燕郊1.8W+。惠州惠阳区,均价不到1.3W。高铁26分钟到深圳,票价20元,房价低5千+。无疑这里的价格更扎实。

这样比较下来,整体的感觉是,虽然大湾区的峰值比北京高的多,但是湾区是一个多核结构,房价体系反而更合理。高中低收入人群,都有更多机会实现居住梦想。

同样的收入,在珠三角可以住更大的房子,有更多的钱消费,普通人能有更多的获得感。同样的,维持相似的生活水平,企业支付的薪水可以少的多。给到同样的薪水,员工的干劲会大的多。从这个角度看,也许更容易理解为什么在ICT领域里,开始不起眼的小公司,在珠三角会迅速做大做强,不在珠三角布局的企业,竞争力就是上不去。

03、在大湾区找到心仪城市

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湾区11个城市的分布很有意思,串联起来,形成了两个马蹄形,像套着的U型大磁铁。最南端的两个极点分别是,珠江东岸的“香港+深圳”,珠江西岸的“澳门+珠海”。马蹄形的结合部恰好是“广州+佛山”。

沿着湾区的两大磁极和结合部,分布着湾区未来的多数热点。不同于北京的首都地位,上海的经济地位,大湾区的定位就是科技创新驱动城市发展。落地的是“广州-深圳-香港-澳门”科创廊道,表现形式是产业新城+科创园区。这两大块基本重合,是扎根湾区的最优选择。

大湾区的新城+科创园区

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港澳以外地区,科创中心房价潜力大于金融中心。围绕科创中心买房,要特别关注,经济开发区、高新技术开发区、自主创新示范区、自贸区(一般的由开发区/高新区+金融中心+交通枢纽组成)。主要看产业落地,通勤便利、产城融合阶段去选择。重点区域是:

深圳前海、广州南沙、珠海横琴、深圳高新区、深圳坂雪岗、深圳空港、广州大学城、广州琶洲、广州科学城、东莞滨海湾、东莞松山湖。

深圳前海、广州科学城、琶洲、珠海横琴、东莞松山湖都是区域价值高地,价格现在不低,未来还有新高,资金充足可以大胆买入。广州南沙、深圳太空港、东莞长安滨海湾新区、珠海唐家湾、中山滨海新城,普遍需要时间去打磨,2个5年计划是基本的。广州中新知识城、深圳生物谷距离中心城区稍远,产业正在聚集当中,地缘客户可以考虑。

04、湾区置业的几点建议

1、广州的综合定位高于深圳,深港是大湾区的经济核心,广州是未来泛珠三角地区的带头大哥。广州当下的发展方向是先向南,向东,热点板块是珠江新城、琶洲、金融城、科学城,潜力板块是南沙、中新科学城。未来还是要向西,加快广佛一体化。

近10多年,深圳发展重心从罗湖、福田转向南沙,未来大概率还是要掉头向东,扩展发展空间,深汕特别合作区就是先手,所以惠阳、大亚湾值得关注。

2、佛山、东莞、惠州是广深的近郊区。这些区城市都有相当体量,除了传统市中心,接近广深的区域会是新热点,比如千灯湖、凤岗、塘厦、惠阳等。中山、珠海在跨海通道完成后,成为深港澳的近郊区,离深港澳越近,土地价值越高,这些城市房价比北京近郊区和环京扎实。

4、十年内,立足于珠三角(1万平方公里的平原地区选筹),置业买房的重点是科技创新走廊。港澳同胞在湾区买房便利化后,会给广深珠带来利好。广州的公共资源更丰富,深圳的经济密度更高,创业机会更多。刚需可以在东莞、佛山、惠州入手,重点看轨道交通。

4、江门、肇庆是未来大湾区西进广西的桥头堡,引爆点会是高铁,经济示范区等。

6、东南亚置业,有一定的可行性。泰国、越南、老挝、柬埔寨机遇与风险并存。可能会完成暴击(例如美国阿富汗战争中,喀布尔的房价高过同期京沪房价,当地富人要花钱买安全)。也可能在瞬间爆仓。投资需谨慎,国内没有几套房的,就先不要考虑了。

大刘在《流浪星球》里有句话说的特别好。“小的生态系统,不管多么精确,是经不起时间风浪的”。所以,努力选好国内一两个城市,好好守候吧。

大湾区的水很大,有些聪明人已经蹚进去了。未来,会有更多人进场。

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